Что бы я хотел знать перед покупкой дома

Владение домом должно быть частью Американская мечта, но процесс покупки может показаться кошмаром временами. Поскольку мы с мужем собирались купить наш первый дом в прошлом году, я был шокирован тем, как мало я знал об этом и как мало точных ответов я мог найти в Интернете. Проходя через этот процесс, обучаясь на лету, я приобрел новое понимание высказывания: «Ты не знаешь, чего не знаешь».

Настройтесь на успех, прежде чем начать

До того, как я начал процесс, я тщательно исследовал - или, по крайней мере, пытался. Я изучил традиционные ипотечные кредиты и кредиты, предоставленные Федеральным жилищным управлением (FHA), выяснил сумму авансового платежа и минимальный кредитный балл, которые нам понадобятся для каждой программы.

Мы с мужем позаботились о том, чтобы наш кредитный рейтинг был выше 580, минимума для программы FHA, которую мы надеялись использовать. Мы оплатили кредитные карты, чтобы сделать соотношение долг / доход более привлекательным для кредиторов. Как только мы выполнили минимальные требования, мы договорились о встрече с банком - и мы были очень разочарованы.

Во-первых, мы узнали, что многие отдельные банки предъявляют свои собственные требования в дополнение к правилам, установленным FHA. В нашем случае федеральная программа требовала 580 баллов, но банк и ипотечное агентство, о котором мы говорили с необходимыми минимальными оценками 600 и 620, что может быть значительной разницей, когда вы усердно работаете в ремонтный кредит.

Мы также узнали, что андеррайтеры хотят видеть, что ваши депозитные и закрывающие расходы были в вашем аккаунте. в течение как минимум двух месяцев, чтобы отследить, откуда поступили средства и подтвердить ваши текущие финансовые стабильность. Это было помехой для такого нетерпеливого покупателя, как я.

Сначала найдите кредитора

Когда мы начали встречаться с агентами по недвижимости, они всегда спрашивали, обращались ли мы к кредитору. Когда мы встречались с кредиторами, их первым вопросом всегда было, имели ли мы в виду собственность. Это оставило нас в полном замешательстве.

Так какой правильный план? «Потенциальные покупатели жилья всегда должны встретиться с кредитором, прежде чем они начнут искать дом», - говорит Питер. Дженнингс, кредитор Merrimack Mortgage в Нью-Гемпшире, проработавший в отрасли более 30 лет года. Это поможет вам решить, какая ипотечная программа лучше для вас. Ипотека выдается либо ипотечными брокерами, либо традиционными банками. Поскольку отрасль настолько жестко регулируется, не имеет значения, кого вы выберете для ипотеки - квалификация будет в основном одинаковой, говорит Дженнингс. Тем не менее, небольшие банки, скорее всего, предложат меньше вариантов ипотеки, в то время как более крупные кредиторы обычно предлагают больше.

Когда вы будете готовы купить дом, вы можете усилить свое предложение либо письмом о предварительной квалификации, либо письмом о предварительном одобрении вашего кредитора. Дженнингс говорит, что предварительная квалификация, когда кредитный специалист проверяет заявителя на предмет его соответствия минимальным требованиям, является наиболее распространенной. Если ваши доходы и кредитная квалификация значительно превышают минимальный диапазон, а ваша история занятости стабильна, многие кредиторы будут чувствовать себя комфортно, предоставляя предварительное квалификационное письмо. «В отрасли он известен как заемщик, - говорит Дженнингс.

Однако, если ваша заявка находится на пороге квалификации из-за проблем с кредитами или доходами, вы можете выбрать предварительное одобрение. «Файл фактически официально утвержден при условии, что заемщик найдет дом», - говорит Дженнингс. «Я делаю это в тех случаях, когда мне неудобно подписывать предварительное квалификационное письмо». Хотя предварительное одобрение требует Это может сократить время между принятием вашего предложения и закрытием, потому что большая часть обзора уже сделано.

Получить агента: это не будет стоить вам

Как только вы узнаете, что имеете право на ипотеку, пришло время начинать покупки. Сначала мы с мужем искали сами, пытаясь найти агентов, которые нас интересовали. Но как только мы поняли, что агент покупателя фактически оплачивается продавцом, когда продается дом, без каких-либо личных расходов покупателя, мы сразу же получили агента.

Лиз Мерфи, агент из Berkshire, Hathaway, Fox и Roach Realtors в Дженкинтауне, Пенсильвания, не понимает, что для агента покупателя нет личных расходов. «Обычно разговор идет быстрее, когда покупатель понимает, что не платит агенту покупателя», - говорит она. «Процесс покупки жилья очень сложен, и вы думаете:« Я должен заплатить и этому человеку ».

Агенты по недвижимости упрощают процесс, находя свойства, которые не могут быть перечислены в Интернете, и помогая покупателям ориентироваться в правилах и законах. Когда наш процесс покупки был прерван неожиданными сбоями, включая проблему с названием дома, наш агент объяснил нам, что именно происходит, и посоветовал нам, что делать.

Эмоциональная поддержка - не маленькая часть работы агента покупателя, говорит Мерфи. «Вы хотите кого-то, кто может работать с вами через взлеты и падения, и эмоционально провести вас через процесс».

Понять рынок, когда вы делаете предложение

Как только вы найдете понравившийся вам дом, ваш агент должен помочь вам составить предложение, которое будет оформлено в договоре купли-продажи, а также в обязательном договоре между вами и продавцом.

Подумайте, насколько агрессивно вы хотите вести переговоры и насколько конкурентоспособен рынок (в конце концов, пока ваше предложение не будет принято, продавец может принять другие предложения). Если вы надеетесь сэкономить деньги, подумайте о том, чтобы продавец внес вклад в закрытие расходов - сумма варьируется в зависимости от типа ипотеки и суммы первоначального взноса, но может варьироваться от 3 до 9 процентов от продажи цена.

Также решите, хотите ли вы, чтобы ваше предложение проходило домашнюю проверку и какой тип проверки. Традиционный домашний осмотр покрывает любые недостатки в собственности, чтобы вы точно знали, во что вы ввязываетесь. Вы также можете включить проверку на наличие вредных организмов, тестирование радона и множество других вариантов.

Я был готов к бесконечной перемотке с продавцом (возможно, я слишком много смотрю телевизор), но наши переговоры были короткими. Мы сделали предложение, продавец возразил, и наш агент посоветовал нам вернуться с нашим «лучшим и окончательным» предложением, чтобы сообщить продавцу, что мы закончили переговоры. Они приняли.

Не вносите никаких существенных изменений в жизнь на финальной стадии

Далее идет ожидание. Обычно это занимает около 35 дней с момента, когда ваше предложение принято, когда вы можете закрыть дом, хотя это может быть дольше, по словам Нины Вламис, президента и соучредителя A & N Mortgage Services в Чикаго. Ожидание может показаться произвольным и разочаровывающим, но все время происходит за кулисами.

После того, как ваше предложение будет принято, заявка вступает в период проверки адвокатов, говорит Vlamis. Это когда покупатель проводит должную осмотрительность, получая осмотр и делая любые запросы на ремонт или закрытие стоимости кредита. «Это время, чтобы убедиться, что это та собственность, о которой вы думали», - добавляет Вламис.

После этого покупателю пора отойти на задний план и позволить ипотечному агенту выполнять свою работу. «Валидация - это процесс № 1, который происходит в этот период», - говорит Вламис. "Это очень важно." Во время рассмотрения вашей заявки кредитор уверен, что вся предоставленная вами документация, от налоговых деклараций до квитанций об оплате, является правдивой и точный.

Поскольку сфера ипотечного кредитования жестко регулируется, банк предпринимает много шагов, чтобы убедиться, что информация, полученная от покупателя, верна. Банк отправляет налоговые справки в IRS, чтобы удостовериться, что они соответствуют тому, что IRS имеет в файле. Он также подтверждает информацию о трудоустройстве и оплату до отправки заявки в андеррайтинг, где все подтверждается еще раз, более подробно.

Это также, когда кредитор оценит дом, чтобы убедиться, что стоимость имущества соответствует или превышает цену продажи. Если вы пользуетесь ипотечным кредитом FHA, финансируемым из федерального бюджета, оценка должна проводиться сертифицированным FHA оценщиком.

В течение этого времени у вас, вероятно, будет больше денег на вашем счете, чем когда-либо, но крайне важно не вносить никаких финансовых изменений за время рассмотрения вашей заявки. Кредит и занятость снова подтверждаются в конце процесса подачи заявления, непосредственно перед тем, как финансовые обязательства сделано, и очень важно, чтобы не было серьезных изменений, которые могли бы задержать процесс или поставить под угрозу ваши шансы быть одобренный. «Не меняйте банки, не совершайте крупных покупок и не меняйте работу», - говорит Вламис. Если вы это сделаете, вы можете поставить под угрозу соотношение долга к доходу, которое кредиторы используют для определения вероятности того, что вы сможете своевременно производить платежи. (В течение этого времени мы с мужем в основном придерживались всего необходимого - оплачивали счета и покупали продукты.)

Dot Your I и пересечь свои T

Как только все будет одобрено банком, покупатели получат письмо с финансовым обязательством. «Это говорит о том, что у вас есть« все чисто »для вашего финансирования», - говорит Вламис. «Все, начните собирать вещи».

Тем не менее, ожидание часто продолжается - около недели между датами финансовых обязательств и вашим закрытием. «Это время позволяет подготовить ваш закрывающий пакет, вы должны сделать последний проход, кассир чеки, которые должны быть заказаны, или телеграмма, организованная для закрытия расходов, акт, который будет подготовлен, и т. д. Vlamis.

Когда наконец наступит время закрытия, вы, вероятно, сможете дышать спокойно. Вы подпишете огромную пачку бумаг, обменяете чеки и ключи и отправитесь в путь как новый домовладелец.

Эта часть первоначально появилась на DailyWorth.

Связанные части:

Как сэкономить на доме и заняться своим долгом

Словарь основных условий ипотеки: от условного депонирования до названия

Сколько я должен потратить на дом?